(10/2011) Viele Grundstücke sind mit mehreren Grundpfandrechten belastet, die insgesamt auf Beträge valutieren, die den Verkehrswert des Objekts bei weitem übersteigen. Kann oder muss der jeweilige Eigentümer das Grundstück verkaufen, obwohl der Kaufpreis nicht zur Ablösung der vorrangigen Grundschulden ausreichen wird, so verlangt ein nachrangiger Grundschuldgläubiger oft für die Erteilung einer Löschungsbewilligung einen Pauschalbetrag, der als Lästigkeitsprämie bezeichnet wird.

Kommt hinsichtlich der Lästigkeitsprämien jedoch mit dem nachrangigen Grundschuldgläubiger keine Einigung zustande und scheitert deswegen der freihändige Verkauf, so kann eine anschließend vorgenommene Verwertung, zum Beispiel im Zwangsversteigerungsverfahren, die zu einem geringeren Erlös geführt hat, zu einem Schadensersatzanspruch des nachrangigen Gläubigers in Höhe der Differenz führen. So hat das OLG Schleswig im Rahmen eines Beschlusses vom 23. Februar 2011 (5W8/11, ZIP 2011, 1254) in einem Rechtsstreit entschieden.

Das OLG Schleswig hat dabei argumentiert, dass aus dem Darlehensverhältnis und dem Sicherungsvertrag zur Bestellung der Grundschuld sich nebenvertragliche Schutz- und Treuepflichten ergeben. Diese verlangen bei langfristigen Darlehensverhältnissen, die wechselseitige Rücksichtnahme auf die beiderseitigen wirtschaftlichen Interessen.

Aus § 242 BGB folgt, dass sich die Vertragsparteien nicht übermäßig schädigen und rücksichtslos gegeneinander vorgehen dürfen. Liegt ein konkretes Verkaufsangebot vor und führt andererseits eine andere Verwertung (zum Beispiel die Zwangsversteigerung) erfahrungsgemäß zu einem deutlich geringeren Erlös und keinesfalls zur Befriedigung des nachrangigen Gläubigers, so stellt die Verknüpfung der Löschungsbewilligung mit einer Lästigkeitsprämie eine solche übermäßige Schädigung des Vertragspartners dar.